2022年，房地產(chǎn)行業(yè)相關施政暖風頻出。截至當前，已有50余個城市陸續(xù)出臺相關松綁政策，同步延續(xù)2021年第四季度政策回暖的方向。預計今年，“房住不炒，穩(wěn)中求進”為全年施政基調(diào)。
我們先從近期國家部委政策來看
政治局定調(diào)“合理住房需求”
REASINABLE HOUSING NEEDS
去年12月舉行的政治局會議上，對房地產(chǎn)的定調(diào)：
要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
這個定調(diào)一定程度上預示著今后地產(chǎn)的市場結構和發(fā)展趨勢：通過保障房來滿足“剛需”住房需求；通過商品房來滿足“改需”住房需求。
發(fā)改委通知“促進住房消費”
EXPAND HOUSING EXPENDITURE
今年1月16日，國家發(fā)改委發(fā)布的《關于做好近期促進消費工作的通知》：
要求各地因地制宜多措并舉滿足居民節(jié)日消費需求。
通知中的第八條讓整個地產(chǎn)圈陷入狂歡：促進住房消費健康發(fā)展，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，從“穩(wěn)定住房消費”調(diào)整為“促進住房消費”。
系列金融政策“穩(wěn)經(jīng)濟增長”
STABILIZE THE ECONOMY GROWTH
從去年12月到現(xiàn)在，已有數(shù)個金融政策連續(xù)出臺：
·降息：1年期LPR下調(diào)10個基點至3.7%，5年期LPR下調(diào)5個基點至4.6%。五年期 LPR 時隔 20 個月首次下調(diào)
·支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的兼并收購
·收并購貸款不計入房企的三道紅線
·保障性租賃住房貸款不計入銀行的兩道紅線
·商品房預售資金監(jiān)管辦法出臺，釋放更多資金靈活性
以上政策降低了購房者資金壓力，利好保障性租賃住房，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)也有一定松綁，有利于未來樓市和經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。
住建部“持續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控”
STRENGTHENING REAL ESTATE MARKET REGULATION
1月20日，住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，住建部提到了2022年8項工作內(nèi)容，主要包括調(diào)控、供給側改革、城市更新、鄉(xiāng)村建設、碳中和等等。會議把“加強房地產(chǎn)市場調(diào)控”放在第一位，內(nèi)容如下：
一是加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準性，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，堅決有力處置個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風險，持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。
住建部對2022年房地產(chǎn)工作定調(diào)為：加強房地產(chǎn)市場調(diào)控是2022年頭等大事，調(diào)控會一如既往，不會松懈。
所有的信息看似“寬松”與“嚴控”撕裂糾結著，但是傳出了一個明確的信號，穩(wěn)增長在2022年是一個政治性的任務。今年的兩會也是強調(diào)在“房住不炒”總基調(diào)上穩(wěn)增長，相關表述和去年的中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議基本一致。
再來看看前期市場表現(xiàn)
雖然通過一定的寬松政策來促進房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，但是2022年初市場成交表現(xiàn)不佳：
《百城住宅成交監(jiān)測報告》指出，今年1月全國100城新建商品住宅成交面積為1757萬平方米，環(huán)比2021年12月下跌約20%，同比2021年1月下跌約40%。
造成此局面的原因，一方面在元旦及春節(jié)假期雙重影響下，房企供應節(jié)奏放緩以及樓市銷售活力有所下降，在一定程度上導致成交下滑；另一方面，受去年下半年以來樓市下行壓力深入的影響，導致購房者對樓市的觀望情緒仍較重，成交表現(xiàn)不及去年同期。
顯然，這是“不健康”的狀態(tài)！
再來看房地產(chǎn)在經(jīng)濟建設中的地位：
在1月17日國新辦舉行的2021年國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局局長寧吉喆表示，房地產(chǎn)增長對經(jīng)濟增長總體上起到了拉動作用。2021年，房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長5.2%，拉動整體經(jīng)濟增長0.4個百分點；建筑業(yè)增加值增長2.1%，拉動整體經(jīng)濟增長0.2個百分點。
業(yè)內(nèi)機構統(tǒng)計，房地產(chǎn)關聯(lián)數(shù)十個產(chǎn)業(yè)，比如建筑、建材、園林、市政、裝飾等，結合以上數(shù)據(jù)表明：在經(jīng)濟發(fā)展面臨重重壓力下，房地產(chǎn)擔負著穩(wěn)經(jīng)濟發(fā)展的重任。
2021年第三、四季度的GDP顯示，房地產(chǎn)及相關行業(yè)是唯一拖累了經(jīng)濟增長的版塊。第三季度，建筑行業(yè)-1.8%，房地產(chǎn)業(yè)-1.6%；第四季度更低，建筑業(yè)-2.1%，房地產(chǎn)業(yè)-2.9%，正是由于建筑和房地產(chǎn)負增長，第三季度GDP破五，4.9；第四季度則是4。所以，提振房地產(chǎn)是穩(wěn)增長的重要手段之一。
現(xiàn)階段，我國仍處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段。2021年末，城鎮(zhèn)常住人口比2020年末增加了1205萬人，流動人口比上年末增加了885萬人，帶來了新增住房需求。
如此現(xiàn)狀，今年提振房地產(chǎn)行業(yè)信心尤為重要。樓市是自上而下的，政策影響對樓市影響極大，短期內(nèi)金融政策影響更直接。目前，開發(fā)貸、信用債、信托基金這三大融資渠道是房企的命門，融資端收緊，房企們就艱難；在需求端，按揭貸款的發(fā)放速度和利率短期內(nèi)影響了房地產(chǎn)的需求量，因此而誤傷剛需。
2022年為了保證房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”，完成穩(wěn)經(jīng)濟發(fā)展的重任，各地“因城施策”，開啟調(diào)控手段，支持“合理住房需求”。1-2月份已有重慶、杭州、合肥、廣州、青島、福州、寧波等城市，以降低首付、下調(diào)房貸利率、購房補貼等形式，松綁樓市；3月1日，省會城市鄭州，首個投放了“放松限購、限貸”重磅炸彈。
購房補貼
公積金政策
貸款政策
落戶及其他放寬政策
消息人士預計，武漢大概率也會出臺樓市促進新政，比如實施土地精準投放、放寬落戶條件、調(diào)整住房限購區(qū)域、加大金融信貸支持力度等方面。我們拭目以待！
年度政策趨勢
總體來說，2022年房地產(chǎn)市場政策呈現(xiàn)以下三大趨勢：
1
住房金融政策進一步回暖
HOUSING FINANCES GET WARM
伴隨著央行及有關監(jiān)管部門對房地產(chǎn)市場融資環(huán)境、購買行為和監(jiān)管政策松動，房企和居民部門信貸融資增速下行壓力將有所緩和。按照 “充分釋放居民住房需求潛力”要求，預計2022年個人按揭貸款投放力度將進一步加快，對優(yōu)質(zhì)房企的開發(fā)貸也將恢復到合理增長的狀態(tài)，以支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
具體執(zhí)行上，預計在交易兩端均有所突破：即對需求端的個人住房按揭貸款加大支持，如降低貸款利率，提高貸款總額，精簡放款審批流程。而對供應端加大企業(yè)貸款總額，降低貸款利率，降低專項資金監(jiān)管標準等，從而緩解去年出現(xiàn)的“金融措施踩踏”給企業(yè)帶來的壓力。
2
地方調(diào)控政策傾向穩(wěn)樓市
ADJUSTMENTS TREND TO REAL-ESTATE
當前房地產(chǎn)行業(yè)全面下行和市場偏冷的局面，很大程度上是政策所致。按照中央提出的穩(wěn)增長要求，2022年地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策糾偏勢在必行，因此地方的調(diào)控政策接下來也要“因城施策”。具體而言，一線和核心二線城市難有大幅度放松，松動主力將在普通二線以及以下城市展開。
2021年樓市明顯受到打壓，至今為止，全國樓市都還未企穩(wěn)，大部分房企還未走出資金鏈困境。預計2022年地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策將進一步突出穩(wěn)樓市的政策目標，放松和調(diào)整有偏差的相關政策舉措，對于一些經(jīng)濟比較弱的地方，庫存量大的區(qū)域，適當放松調(diào)控。預計各地從三月份陸續(xù)出現(xiàn)放寬信號，并且從全年來看這樣的動作是連續(xù)性的。
3
合理改善需求持續(xù)釋放
IMPROVEMENT DEMAND HOLDS UP
我國常住人口城鎮(zhèn)化率在繼續(xù)提高，隨著新型城鎮(zhèn)化推進，居民正常住房消費愿望轉化為現(xiàn)實，加上金融等政策支持，城市住房需求特別是改善性住房需求有望持續(xù)釋放。
隨著棚改進入尾聲，老舊小區(qū)改造成為下一個發(fā)力點。按照規(guī)劃，“十四五”時期，要基本完成21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。其中，2021年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.56萬個，惠及居民965萬戶。當下，住房和城鄉(xiāng)建設依舊是最大的內(nèi)需，也是最大的國內(nèi)消費市場，是穩(wěn)增長、擴內(nèi)需，建設強大國內(nèi)市場的重要領域。
綜合來說，樓市的主要問題是行業(yè)的循環(huán)受阻，是金融措施踩踏帶來市場信心受挫，是摒棄曾經(jīng)的高周轉、高杠桿、高負債的運行模式而造成陣痛，而不是供求關系帶來的行業(yè)健康問題。今年的樓市行情將會是對去年超跌之后的修復，樓市或將迎來近三年來政策環(huán)境最寬松的一年。雖然短期內(nèi)不少房企仍面臨債務到期償還的壓力，但市場供需兩端暫時沒有發(fā)生徹底改變，今年將是提振信心的一年，在寬松中修復，在樂觀中謹慎前行！
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